Haben die Miet­vertrags­parteien vereinbart, dass der Mieter die Betriebs­kosten zu zahlen hat, so muss der Vermieter nach § 556 Abs. 3 BGB jährlich über die Nebenkosten abrechnen. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungs­zeitraums mitgeteilt werden. Doch gilt dies auch nach Beendigung des Miet­verhältnisses?..................

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Immer noch nicht hinreichend bekannt Wer kommt für den Fehlbetrag aus der Jahresabrechnung auf?

Wichtiger Hinweis bei Eigentumswechsel: Für den Fehlbetrag aus einer Jahresabrechnung hat aufzukommen, wer zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über diese Abrechnung im Grundbuch eingetragener Eigentümer ist. (BGH, Beschlussverfahrens v. 21.4.1988, BGHZ 104, 196 f), d.h. dass für Guthaben oder Fehlbeträge aus der Jahresabrechnung des Vorjahres immer der neue Miteigentümer zuständig ist, sofern er zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Fälligkeit im Grundbuch eingetragen ist. Grundsätzlich ist der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung im Grundbuch eingetragene Eigentümer zahlungspflichtig.

Im zu entscheidenden Fall wurde ein Mietshaus verkauft. Der neue Eigentümer rechnete die mietvertraglich vereinbarten Nebenkosten ab, die Mieter verweigerten jedoch die Zahlung, da der vorherige Eigentümer zwanzig Jahre lang keine Nebenkosten verlangt hatte. Dies führte nach Ansicht des Gerichts nicht automatisch zu einer Verwirkung hinsichtlich künftiger Forderungen. Hierfür wären weitere Umstände erforderlich, die einen Vertrauenstatbestand dahingehend geschaffen haben, so dass auch künftig von der Geltendmachung von Ansprüchen - also der Nebenkosten - abgesehen wird. Solche Umstände waren hier nicht ersichtlich.
BGH, 13.2.2008, Az: VIII ZR 14/06

Quelle: www. ml-fachinstitut.de

Landgericht Köln, Urteil vom 12.09.2019
- 29 S 72/19 -

Eckpunkte des Vertrags müssen in wesentlichen Umrissen feststehen

Die Bestellung eines WEG-Verwalters setzt voraus, dass die Eckpunkte des Verwaltervertrags in wesentlichen Umrissen geregelt sind. Dazu gehören etwa die Laufzeit des Vertrags und die Vergütung des Verwalters. Dies hat das Landgericht Köln entschieden.

In dem zugrunde liegenden Fall gründete im Jahr 2015 der Verwalter einer Wohneigentumsanlage in Bonn eine GmbH & Co. KG. Bis dahin war der Verwalter als Einzelkaufmann tätig. Die Wohnungseigentümer beschlossen daher auf einer Eigentümerversammlung, dass die noch bis Dezember 2016 laufende Bestellung des Verwalters auf die GmbH & Co. KG übergeht. Grundlage blieb der aktuelle Verwaltervertrag. Im Juni 2018 wurde die GmbH & Co. KG wieder als Verwalterin bestellt. Dagegen richtete sich die Klage der Eigentümer einer Wohnung in der Anlage. Ihrer Meinung nach sei die Verwalterbestellung unzulässig, da mit der GmbH & Co. KG kein Verwaltervertrag abgeschlossen sei.

Amtsgericht weist Klage ab

Das Amtsgericht Bonn wies die Klage ab. Die Wiederbestellung der GmbH & Co. KG sei rechtens. Die Wohnungseigentümer haben im Jahr 2015 beschlossen, dass die Verwaltung vom Einzelkaufmann auf die Gesellschaft übergehen sollte. Der damals geltende Verwaltervertrag sei daher weiterhin Grundlage für die Verwalterbestellung. Gegen diese Entscheidung richtete sich die Berufung der Kläger.

Landgericht bejaht Unwirksamkeit der Verwalterbestellung

Das Landgericht Bonn entschied zu Gunsten der Kläger und hob daher die Entscheidung des Amtsgerichts auf. Die Verwalterbestellung sei unwirksam. Die Bestellung des Verwalters entspreche nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn in derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags in wesentlichen Umrissen geregelt werden. Dazu gehören etwa die Laufzeit des Vertrags und die Vergütung des Verwalters. In der Eigentümersammlung im Juni 2018 sei aber keine Regelung zur Vergütung getroffen worden. Überhaupt liege mit der GmbH & Co. KG kein Verwaltervertrag vor.

Keine Fortführung des ursprünglichen Verwaltervertrags

Der Beschluss aus dem Jahr 2015 sei dahingehend zu verstehen, so das Landgericht, dass der Verwaltervertrag mit dem Einzelkaufmann nur bis zum Ende der Bestellung auch für die neue Verwaltung maßgeblich sein sollte. Eine Fortgeltung dieses Vertrags über Dezember 2016 sei dagegen nicht beschlossen worden.

© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 21.10.2019
Quelle: Landgericht Köln, ra-online (vt/rb), eingesandt von Immobilien Dittmann KG

Rechtsfrage – Rauchwarnmelder

Hierzu BGH - Urteil vom 17.6.2015 -  VIII ZR 216/14:

Beschließt der Vermieter, den eigenen Wohnungsbestand einheitlich mit Rauchwarnmeldern auszustatten und warten zu lassen, dann ist die vom Vermieter beabsichtigte Maßnahme als nicht ankündigungspflichtige bauliche Veränderung zu qualifizieren, die zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts und einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse im Sinne von § 555b Nr. 4 und 5 BGB führt und deshalb vom Mieter zu dulden ist. Dadurch, dass der Einbau und die spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude "in einer Hand" sind, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, das zu einer nachhaltigen Verbesserung auch im Vergleich zu einem Zustand führt, der bereits durch den Einbau der vom Mieter selbst ausgewählten Rauchwarnmeldern erreicht ist.

Hinweis vom FIT Fries Rechtsanwälte Immobilienteam:

Darüber hinaus ergibt sich die Duldungspflicht der betroffenen Mieter auch daraus, dass dem Vermieter in Bayern der Einbau von Rauchwarnmeldern durch eine gesetzliche Verpflichtung (§ 46 Abs. 4 BayBauO) auferlegt ist und somit aufgrund von Umständen durchzuführen ist, die von ihm nicht zu vertreten sind (§ 555b Nr. 6 BGB). Während die Duldungspflicht des Mieters in einer solchen Fallgestaltung nach bisherigem Recht auf § 242 BGB gestützt wurde, weil solche bauliche Maßnahmen von § 554 Abs. 2 BGB aF nicht erfasst wurden, sind Maßnahmen, die dem Vermieter durch Gesetz, Verordnung oder gemeindliche Satzung auferlegt werden, nunmehr am Maßstab des § 555b Nr. 6 BGB zu beurteilen.

Vgl. auch BGH - Urteil vom 17.6.2015 -  VIII ZR 290/14:

Den Einbau von Rauchwarnmeldern, die der Vermieter mit Rücksicht auf eine entsprechende bauordnungsrechtliche Verpflichtung vornimmt, hat der Mieter auch dann zu dulden, wenn er die Wohnung bereits mit von ihm ausgewählten Rauchwarnmeldern ausgestattet hat. Deshalb kann der Eigentümer einer Mietsache als alleiniger Adressat des § 46 Abs. 4 BayBauO von seinem Mieter Duldung der Nachrüstung auch dann verlangen, wenn der Mieter die Wohnung bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet hat. Dabei kommt es im Rahmen des § 555b Nr. 6 BGB nicht darauf an, ob eine Eigeninstallation durch den Mieter vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache ist (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Denn der Vermieter verlangt nicht, dass der Mieter die von ihm angebrachten Rauchwarnmelder entfernt.

Amtsgericht Schorndorf, Urteil vom 05.07.2012
- 6 C 1166/11 -

Anbringung eines Katzengitters am Balkon stellt keinen vertragswidrigen Mietgebrauch dar

Beschließen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, dass der Mieter einer Eigentumswohnung das am Balkon angebrachte Katzengitter entfernen soll, wird dadurch nicht der Mieter gebunden. Zudem stellt das Anbringen eines Katzengitters am Balkon dann keinen vertragswidrigen Mietgebrauch dar, wenn die optische Beeinträchtigung gering ist und nicht in die bauliche Substanz eingegriffen wird. Dies geht aus einer Entscheidung des Amtsgerichts Schorndorf hervor.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Dem Mieter einer Erdgeschosswohnung wurde beim Abschluss des Mietvertrags im November 2009 vom Wohnungseigentümer gestattet zwei Hauskatzen zu halten. Nachträglich brachte der Mieter am Balkon, ohne in die bauliche Substanz einzugreifen, ein Katzengitter an. Einige Wohnungseigentümer hielten dies für unzulässig. Den Antrag darauf, dem Mieter die Anbringung des Katzengitters zu gestatten, lehnte die Wohnungseigentümergemeinschaft mehrheitlich im Juni 2010 ab. Die Verwaltung zwang den Wohnungseigentümer daraufhin gegen seinen Mieter auf Entfernung des Katzengitters zu klagen.

Kein Anspruch auf Beseitigung des Katzengitters aufgrund Wohnungseigentümerbeschlusses

Das Amtsgericht Schorndorf entschied gegen den klagenden Wohnungseigentümer. Er habe zunächst nicht aufgrund des Mehrheitsbeschlusses die Beseitigung des Katzengitters verlangen dürfen. Denn Beschlüsse einer Wohnungseigentümergemeinschaft wirken lediglich im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und binden nicht die Mieter von Eigentumswohnungen. Unerheblich sei zudem, ob eine Klausel im Mietvertrag bestimme, dass sämtliche Mehrheitsbeschlüsse für den Mieter verbindlich seien und eine Änderung des Mietvertrags bewirken. Denn eine solche Klausel sei gemäß § 308 Nr. 4 BGB unwirksam.

Kein Beseitigungsanspruch aufgrund vertragswidrigen Gebrauchs der Wohnung

Der Beseitigungsanspruch habe darüber hinaus nicht auf § 541 BGB gestützt werden können, so das Amtsgericht. Denn ein vertragswidriger Gebrauch der Wohnung durch das Anbringen des Katzengitters am Balkon habe nicht vorgelegen. So habe zum einen keine optische Beeinträchtigung bestanden. Das gut sichtbare Gitter sei ausschließlich vom Parkplatz hinter dem Haus, der nur von Hausbewohnern und Besuchern genutzt wurde, und den umliegenden Fenstern einsehbar gewesen. Zudem haben sich an anderen Balkonen Pflanzengitter oder Verglasungen befunden. Eine einheitliche Hausfassade habe damit nicht vorgelegen. Zum anderen habe das Katzengitter keinen Eingriff in die bauliche Substanz dargestellt, da es von allein gestanden und jederzeit habe entfernt werden können.

© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 12.05.2016
Quelle: Amtsgericht Schorndorf, ra-online (zt/WuM 2012, 494/rb)

Das Amtsgericht Würzburg (Az. 1 S C 779/17).hat in einem Urteil entschieden, dass der Mieter keine Bäume schneiden muss, auch dann nicht,. wenn ihm It.  Mietvertrag die Gartenpflege obliegt ; das Kürzen von Bäumen Hecken und Sträuchern muss trotzdem der Vermieter erledigen.

Das Amtsgericht München hat entschieden, dass eine Steinterrasse, die ohne die erforderliche Zustimmung der Miteigentümer vergrößert wurde, wieder entfernt und auf das im Grundrissplan angegebene Ausmaß zurückgebaut werden muss.

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Amtsgericht Bonn, Urteil vom 24.01.2018
- 27 C 136/17 -

Erhöhter Zeit-, Kosten- und Arbeitsaufwand rechtfertigt Sondervergütung

Eine Pauschalgebühr für den Wohneigentumsverwalter in Höhe von 200 EUR für die Zuarbeit an einen Rechtsanwalt im Rahmen einer Zahlungsklage gegen einen säumigen Wohnungseigentümer ist nicht zu beanstanden. Insofern ist der erhöhte Zeit-, Kosten- und Arbeitsaufwand zu berücksichtigen, der mit einer solchen Klage für den Verwalter verbunden ist. Dies hat das Amtsgericht Bonn entschieden.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft traf im Juli 2017 mehrheitlich einen Beschluss, wonach die Verwalterin für jede Klage gegen einen das Hausgeld säumigen Wohnungseigentümer eine Pauschalgebühr in Höhe von 200 EUR erhalten sollte. Die Sondervergütung sollte den zusätzlichen Aufwand abdecken, die der Verwalterin durch die Zuarbeit an den Rechtsanwalt entstehen. Drei Wohnungseigentümer waren mit dem Beschluss jedoch nicht einverstanden und erhoben daher Klage.

Sondervergütung des Verwalters für Zuarbeit an Rechtsanwalt nicht zu beanstanden

Das Amtsgericht Bonn entschied gegen die Kläger. Der getroffene Beschluss entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung und sei daher wirksam. Die Bearbeitung die Gemeinschaft betreffender gerichtlicher Verfahren überschreite den nach §§ 27, 28 des Wohneigentumsgesetzes von dem Verwalter geschuldeten Leistungsumfang und könne deshalb Gegenstand der Vereinbarung über eine Sondervergütung sein. Es sei unbedenklich dem Verwalter für die Führung von gerichtlichen Verfahren eine Vergütung in der Höhe einer angemessenen Pauschalgebühr zuzubilligen.

Höhe der Pauschalgebühr richtet sich nach Zeit-, Kosten- und Arbeitsaufwand

Hinsichtlich der Höhe der Pauschalgebühr sei der zusätzliche Zeit-, Kosten- und Arbeitsaufwand zu berücksichtigen und zu bewerten, so das Amtsgericht. Eine Zahlungsklage gegen einen säumigen Wohnungseigentümer sei mit einem erheblichen Aufwand für den Verwalter verbunden (Bsp.: Anfertigung von Kopien der letzten Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen, Entgegenstellen der Soll- und Ist-Zahlen, Beachtung möglicher Tilgungsbestimmungen, Anfertigung einer übersichtlichen Zusammenfassung, Mandatieren und Informieren des Rechtsanwalts). Eine Pauschalgebühr von 200 EUR je Klage sei daher angemessen.

© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 12.02.2018
Quelle: Amtsgericht Bonn, ra-online (vt/rb)

KOSTEN EINES RECHTSSTREITS

Stimmt die Jahresabrechnung der Verwaltung? Diese Frage kann sogar vor Gericht landen. Wohneigentümer können dabei vorab steuern, wie teuer der Prozess wird.

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