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Wir verwalten seit 50 Jahren professionell Wohnungseigentumsanlagen im Bonner Raum, und beraten Sie gerne bei einem geplanten Verwalterwechsel und helfen Ihnen bei den Beschlussformulierungen zur rechtssicheren Ab- und Neuwahl eines Verwalters.
Wir verwalten auch kleine Wohnanlagen ab 3 Einheiten, rufen Sie uns doch einfach an oder fordern Sie ein unverbindliches Angebot an!
Wir sind Mitglied im Bundesfachverband der Immobilienverwalter (BVI) in Berlin, und im Immobilienverband Deutschland IVD e.V.deren Mitglieder selbstverständlich grundsätzlich gegen Veruntreuungen versichert sind.
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IMMOBILIEN DITTMANN KG
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Nachstehend aktuelle Gerichtsurteile / Informationen:
Wohnungseigentümer dürfen Terrasse nicht ohne Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft eigenmächtig vergrößern
Das Amtsgericht München hat entschieden, dass eine Steinterrasse, die ohne die erforderliche Zustimmung der Miteigentümer vergrößert wurde, wieder entfernt und auf das im Grundrissplan angegebene Ausmaß zurückgebaut werden muss.
Anfechtung einer Jahresabrechnung: Gesamtergebnis der Abrechnung bestimmt Streitwert
KOSTEN EINES RECHTSSTREITS
Stimmt die Jahresabrechnung der Verwaltung? Diese Frage kann sogar vor Gericht landen. Wohneigentümer können dabei vorab steuern, wie teuer der Prozess wird.
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Unterbrechung der Eigentümerversammlung - WEG § 24
Unterbrechung der Eigentümerversammlung - WEG § 24
Eine Eigentümerversammlung darf nicht einfach unterbrochen werden, damit sich die von einer Beschlussanfechtung betroffenen Wohnungseigentümer mit ihrem Rechtsanwalt besprechen können. Dies ist nur bei Vorliegen besonderer Umstände zulässig.
BGH, Urteil vom 08.07.2016, Az.: V ZR 261/15
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uelle: http://www.mlseminare.de
Auch unberechtigte Ausgaben gehören auch in die Jahresabrechnung!
In die Jahresabrechnung sind auch solche Ausgaben einzustellen, die der Verwalter unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft getätigt hat.
Maßgeblich für die Umlegung der Kosten in den Einzelabrechnungen ist der jeweils einschlägige Verteilungsschlüssel, wie er sich aus einer Vereinbarung, einem Beschluss nach § 16 Abs. 3, 4 WEG, aus § 16 Abs. 2 WEG oder einer gerichtlichen Entscheidung ergibt. Steht ein Ersatzanspruch gegen einen Wohnungseigentümer in Rede, rechtfertigt dies nur dann eine von dem einschlägigen Umlageschlüssel abweichende Kostenverteilung, wenn der Anspruch tituliert ist oder sonst feststeht.
BGH, 4.3.2011 - Az: V ZR 156/10
http://www.anwaltonline.com/urteile/index.html
Das Ergebnis des Umlaufbeschlusses muss bekannt gegeben werden
Hört sich kleinlich an, ist aber Voraussetzung für das Zustandekommen eines Umlaufbeschlusses. Hier ein Fall aus der Praxis: Ein Wohnungseigentümer wollte die Loggia seiner Eigentumswohnung neu gestalten. Da dies eine bauliche Veränderung ist, benötigte er die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer. Er schrieb deshalb seine Miteigentümer an, legte einen Stimmzettel bei und bat um ein "Votum". Die Reaktion auf diesen Umlaufbeschluss war erfreulich, alle stimmten zu. Aber dann...
Fünf Monate später überlegte es sich ein Eigentümer anders und widerrief sein Jawort. Das durfte er, entschied das Oberlandesgericht Celle. Solange nicht sämtliche Miteigentümer vom Ergebnis der Abstimmung informiert sind, ist ein Widerruf noch möglich. Und selbst wenn der Mann schnell das Ergebnis seiner Befragung allen Miteigentümern mitgeteilt hätte, wäre das positive Abstimmungsergebnis anfechtbar gewesen, heißt es in der Urteilsbegründung. Denn die Miteigentümer hätten nicht klar erkennen können, ob eine "verbindliche Stimmrechtsabgabe" gewünscht sei oder ob der Mann lediglich ein Stimmungsbild einholen wolle. Unter einem "Votum" verstünden Juristen zwar eine verbindliche Abstimmung, das gelte aber nicht für juristische Laien.
Oberlandesgericht Celle, Az.: 4 W 82/06
Quelle: http://www.mlseminare.de
Katzennetz auf Loggia bedarf der Zustimmung der Wohnungseigentümerschaft
Der Inhaber einer Eigentumswohnung brachte an seiner Loggia ein Katzennetz an, um zu verhindern, dass sein Haustier den Wohnbereich verlässt. Das Oberlandesgericht Zweibrücken sah wegen der optischen Beeinträchtigung darin eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedurft hätte. Da ein einstimmiger Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung nicht vorlag, musste der Katzenfreund die Schutzvorrichtung wieder beseitigen
Oberlandesgericht Zweibrücken, 19.03.98, Az.: 3 W 44/98
Grillverbot per Hausordnung
Im vorliegenden Fall war nach einem WEG-Beschluss die Hausordnung ergänzt worden - nun sollte das Grillen mit offener Flamme verboten sein. Einer der Eigentümer war hiermit nicht einverstanden und klagte gegen den Beschluss, da nun der auf der Dachterrasse errichtete Grill nicht mehr nutzbar sei. Dieser Umstand sei nicht berücksichtigt worden. Ebenfalls wäre auch eine zahlenmäßige Beschränkung des Grillens möglich und ausreichend gewesen.
Das Gericht enttäuschte den Kläger - die Aufnahme eines Grillverbots in der Hausordnung war zulässig. Es war unerheblich, ob auch eine zahlenmäßige Beschränkung möglich gewesen wäre und auch auf die Frage, ob das Grillen mittels einer offenen Flamme auf der Dachterrasse sich im Rahmen des § 14 Nr. 1 WEG bewegte war unerheblich. Welche Regelungen konkret in einer Hausordnung enthalten sind, steht nämlich im Ermessen der Wohnungseigentümer. Ein Grillverbot ist zum Zwecke des Feuerschutzes und zur Vermeidung von Rauch möglich.
Der Umstand, dass der Grill der Kläger bereits errichtet war, führte nicht dazu, dass schutzwürdige Belange dem Verbot entgegenstehen. Zwar muss ein Mehrheitsbeschluss schutzwürdige Belange der Wohnungseigentümer grundsätzlich berücksichtigen, jedoch nur bei Abänderungen einer bestehenden Hausordnung. Vorliegend war aber eine Ergänzung erfolgt, was jederzeit durch Mehrheitsbeschluss zulässig ist. Kein Eigentümer darf darauf vertrauen, dass die Hausordnung unveränderbar bleibt.
LG München I, Urteil vom 10.1.2013, Az.: 36 S 8058/12 WEG
Quelle: http://www.mlseminare.de
Verwalterverstöße beeinträchtigen nicht das Vertrauensverhältnis
AG Bonn Urteil v. 7.4.2011, 27 C 21/10, ZMR 2011, 904 §
Auch mehrere Verstöße des Verwalters gegen seine Verwalterpflichten können das Vertrauensverhältnis nicht so beeinträchtigen, dass die Durchführung des Vertrages für weitere 11 Monate nicht zumutbar ist. § Entscheidend ist hierbei insbesondere, dass keinerlei Abmahnung des Verwalters erfolgte.
BGH: Bei Wahl mehrerer Verwalterkandidaten muss über jeden abgestimmt werden
Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.01.2019
- V ZR 324/17 -
BGH: Bei Wahl mehrerer Verwalterkandidaten muss über jeden abgestimmt werden
Ausnahme: Bei nur einer Ja-Stimme pro Wohnungseigentümer erhält ein Kandidat absolute Mehrheit
Stehen mehrere Verwalterkandidaten zur Wahl, so muss über jeden abgestimmt werden. Die Wahl darf nicht abgebrochen werden, wenn bereits der erste Kandidat die relative Mehrheit der Ja-Stimmen erhält. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn die Wohnungseigentümer nur eine Ja-Stimme haben und ein Kandidat die absolute Mehrheit erhält. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.
In dem zugrunde liegenden Fall standen auf einer Eigentümerversammlung im Jahr 2016 neben der bisherigen Verwalterin drei weitere Verwalterkandidaten zur Wahl. Die Wohnungseigentümer durften für jeden Kandidaten eine Stimme abgeben. Nachdem aber die bisherige Verwalterin die relative Mehrheit der Ja-Stimmen erhielt, wurde die Abstimmung über die übrigen Kandidaten abgebrochen. Mehrere Wohnungseigentümer hielten dies für unzulässig und erhoben Klage gegen den Beschluss zur Verwalterbestellung.
Amtsgericht und Landgericht gaben Klage statt
Sowohl das Amtsgericht Leipzig als auch das Landgericht Dresden gaben der Klage statt. Die Wahl hätte nicht abgebrochen werden dürfen, da nicht auszuschließen gewesen sei, dass alle diejenigen, die sei bei dem ersten Kandidaten enthalten oder gegen ihn gestimmt hatten, sich für einen anderen Kandidaten entschieden hätten und dieser mehr Stimmen als der erste Kandidat erhalten hätte. Gegen diese Entscheidung richtete sich die Revision der verklagten übrigen Wohnungseigentümer.
Bundesgerichtshof verneint ebenfalls wirksame Wahl des Verwalters
Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz und wies daher die Revision der Beklagten zurück. Die Wahl des Verwalters habe nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen. Werden mehrere Bewerber um das Amt des Verwalters zur Wahl gestellt, müsse über jeden Kandidaten abgestimmt werden. Dies gelte nur dann nicht, wenn die Wohnungseigentümer nur eine Ja-Stimme haben und ein Bewerber die absolute Mehrheit erreicht. Liege diese Ausnahme nicht vor, dürfe die Abstimmung über die weiteren Bewerber nicht abgebrochen werden. In aller Regel könne erst nach Durchführung aller Wahlgänge festgestellt werden, ob ein und welcher der Bewerber die erforderliche Mehrheit erhalten hat. Die relative Mehrheit für einen Bewerber sei nicht ausreichend.
Mögliche Mehrheit für andere Bewerber
Bei einem Wahlverfahren, so der Bundesgerichtshof, in dem den Wohnungseigentümern je Wahlgang ein Stimmrecht zusteht, das unabhängig von ihrem vorangegangenen Stimmverhalten ausgeübt werden könne, können auch die nachfolgenden Kandidaten in den einzelnen Wahlgängen mehr Ja- als Nein-Stimmen auf sich vereinigen. Aber auch dann, wenn jedem Wohnungseigentümer nur eine Ja-Stimme zur Verfügung steht, müssen grundsätzlich alle Bewerber zur Abstimmung gestellt werden. Denn den Wohnungseigentümern, die entweder mit Nein gestimmt oder sich enthalten haben, verbleibe die Möglichkeit, ihre Ja-Stimme für einen anderen Bewerber abzugeben. Eine Ausnahme bestehe nur dann, wenn einer der Bewerber bereits die absolute Mehrheit auf sich vereinigt hat.
© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 05.08.2019
Quelle: Bundesgerichtshof, ra-online (vt/rb)
Ort einer Eigentümerversammlung darf nicht spontan verlegt werden
Ort einer Eigentümerversammlung darf nicht spontan verlegt werden
Wenn sich Wohnungseigentümer schriftlich darauf geeinigt haben, wann und wo eine Eigentümerversammlung abgehalten werden soll, darf der Ort dieser Versammlung nicht einseitig geändert werden.
BGH, Urteil v. 10.6.2011, V ZR 222/10
Quelle: http://www.mlseminare.de
Wohnungseigentümer können mehrheitlich Verpachtung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Gartenflächen an Wohnungseigentümer beschließen
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Ein solcher Mehrheitsbeschluss ist nicht deshalb unzulässig, weil ein Wohnungseigentümer eine Gartenfläche zur Weitervermietung an seine Wohnungsmieter nutzen möchte. Darin liegt keine Eigennutzung durch den Wohnungseigentümer. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.
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