Angebote von mehreren Verwaltern müssen im Grundsatz vor der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die Bestellung eines neuen Verwalters, nicht aber vor der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters eingeholt werden.

BGH, Urteil vom 01.04.2011, Az.: V ZR 96/10 (LG Köln)

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Ein Beschluss, mit dem die Redezeit auf WEG-Versammlungen generell und ohne Ausnahmen pro Tagesordnungspunkt auf 3 Minuten beschränkt wird, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist ungültig. 
Eigentlich sind Geschäftsordnungsbeschlüsse grundsätzlich nicht separat anfechtbar, weil sie sich im Regelfall mit Ablauf der Eigentümerversammlung erledigen und daher kein Rechtsschutzbedürfnis für eine Anfechtung besteht. 
Vorliegend wurde die Redezeit aber nicht für die konkrete Versammlung beschränkt, sondern generell. Der Beschluss erledigt sich daher nicht mit dem Ende der Versammlung und war daher separat anfechtbar. Der Beschluss entspricht bereits deshalb nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil er generell und ohne jegliche Ausnahme eine feste Redezeit vorsieht. Die Redezeit muss sich aber an der Bedeutung der Materie und ihrer Komplexität orientieren und alle Wohnungseigentümer gleich behandeln. Dieses erfordert es jedenfalls, dass in einer abstrakt generellen Regelung Ausnahmen für schwierige oder komplexe Themen vorgesehen sind. 
LG Frankfurt/Main, Urteil vom 05.66.2014, Az.: 2-09 S 6/13

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OLG Frankfurt - AZ: 20 W 205/05

Wird die gesamte Außenfront eines Hauses durch eine Markisenanlage geprägt, so zählt diese zum Gemeinschaftseigentum und anfallende Reparaturkosten sind von allen Wohnungseigentümern zu zahlen, wie die Deutsche Anwaltauskunft mitteilt.

In dem Fall sorgte eine kaputte Markise in einem Haus mit mehreren Wohnungseigentümern für Ärger. Die Markise, die über die gesamte Hausfront samt einem Ladenlokal im Parterre verläuft, war so beschädigt, dass für eine Reparatur 30.000 € veranschlagt wurden.

Bei einer Wohnungseigentümerversammlung wurde beschlossen, dass diese Kosten von dem Eigentümer des Ladenlokals zu bezahlen seien. Dieser wies diese Forderung jedoch zurück und verlangte stattdessen, dass die Sanierungskosten von der Hausgemeinschaft getragen werden.

Das Gericht gab ihm Recht und hob den Beschluss der Eigentümerversammlung auf. Da die Markise maßgeblich für die äußere Gestaltung des Hauses sei, stelle sie ein fassadengestaltendes Element dar. Somit gehöre sie zum Gemeinschaftseigentum, für dessen Instandsetzung die gesamte Hausgemeinschaft verantwortlich sei.

Über Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern klären Sie erfahrene Rechtsanwältinnen oder Rechtsanwälte auf. Sie finden sie über die Deutsche Anwaltauskunft, Telefon: 0 18 05/18 18 05 (14 Cent pro Minute) oder im Internet unter

www.anwaltauskunft.de/http://www.baurechtsurteile.de/

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Wohnungseigentumsrecht:

Durch die Verschmelzung zweier Unternehmen geht die Verwalterstellung des einen Unternehmens nicht automatisch über, wenn das Unternehmen, welches Verwalter war, aufhört zu existieren. Denn ein solcher automatischer Übergang ist nicht im Interesse der Eigentümer, die gerade keinen Verwalter aufgedrängt bekommen möchten, sondern diesen wählen. Maßgeblich für die Auswahl eines Verwalters ist auch dessen wirtschaftliche Leistungsfähigkeit, und diese hängt auch maßgeblich von der gewählten Rechtsform ab. Insbesondere scheidet daher ein automatischer Übergang aus, wenn mit der Umwandlung der bisherigen Verwaltung auch ein Wechsel der Rechtsform einhergeht. So entschied das AG Bad Homburg mit Urteil vom 24. November 2011.

Praxistipp

Man mag sich darüber streiten, ob diese Entscheidung die Vorschriften des Umwandlungsgesetzes ausreichend würdigt, denn aus dessen Vorschriften folgt ja, dass Übertragungen von Rechtsverhältnissen ohne Zustimmung der anderen Vertragspartei vom Gesetzgeber gesehen und teilweise gewollt sind. Allerdings sollte der Verwalter, der in der Praxis eine andere Hausverwaltung „übernimmt“, auf welchem Wege auch immer, sich nicht darauf verlassen, dass auch die bestehenden Verwaltungsverträge übergehen. Er sollte sich immer einen bestätigenden Beschluss der Eigentümerversammlung einholen.

Autor: Lars Kutz - Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein!

Fundstelle: AG Bad Homburg, Urteil vom 24. November 2011, 2 C 1502/11 (15), ZWE 2012 S. 191 ff.

Geräuschbelästigung der Klimaanlage überschreitet zumutbares Maß

Installiert ein Eigentümer einer Hausgemeinschaft an der Außenfassade des Hauses ein Klimagerät, kann der Eigentümer zur Entfernung des Gerätes auf eigene Kosten verpflichtet werden, wenn die Eigentümergemeinschaft dies beschließt. Das gilt vor allem dann, wenn das Gerät durch nicht unerhebliche Betriebsgeräusche die Nachtruhe der Nachbarn stört. Dies entschied das Oberlandesgericht Düsseldorf.

Im zugrunde liegenden Streitfall brachte ein Wohnungseigentümer an der Außenfassade im Innenhof ein Klimagerät an. Die Eigentümergemeinschaft beschloss jedoch, dass das Gerät unverzüglich wieder zu entfernen sei. Der Wohnungseigentümer, der die Klimaanlage installiert hatte, vertrat die Meinung, dass zwar eine bauliche Veränderung vorliege, diese aber die Nachbarn nicht beeinträchtige. Vor Gericht wollte er feststellen lassen, dass er berechtigt sei, ohne Zustimmung der anderen Eigentümer eine Klimaanlage zu installieren.

Einsatz eines Klimagerätes bei hiesigem Klima nicht zwingend erforderlich

Wie schon die Vorinstanzen folgte auch die dritte Instanz nicht der Argumentation des Klimaanlagen-Anhängers. Es könne dabei offen bleiben, so die Richter, ob nicht schon die optische Beeinträchtigung durch das Gerät unzumutbar sei. Jedenfalls entwickele die Klimaanlage eine Geräuschbelästigung, die das zumutbare Maß überschreite. Der Einsatz eines Klimagerätes sei bei dem hiesigen Klima höchstens bei besonderen Witterungslagen nützlich, aber kaum zwingend erforderlich. Der Betrieb eines solchen Gerätes sei also durchaus vermeidbar. Demgegenüber sei die Nachtruhe zur Erholung und Wiederherstellung der körperlichen Leistungsfähigkeit und des seelischen Gleichgewichts eines Menschen als nahezu unerlässlich anzusehen.

Vollständige Entfernung des Klimagerätes sinnvoll

Die vollständige Entfernung des Klimagerätes und nicht eine Beschränkung des Betriebs auf den Tag sei sinnvoll. Alles andere würde erhebliches Streitpotenzial unter den Wohnungseigentümern in sich bergen. Die Kosten für die Beseitigung müsse der Betroffene tragen.

© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 03.08.2010

Wenn in einer Eigentümerversammlung eine Vertretung  zulässig ist, ist eine qualifizierte Protokollierungsklausel dahin auszulegen, dass auch Dritte befugt sind, das Versammlungsprotokoll zu unterschreiben. Bei lediglich einem anwesenden Vertreter der Wohnungseigentümer reicht dann

neben dem Versammlungsleiter die Unterschrift dieser Person aus.

OLG Hamm v. 13.6.2008 – I – 15 Wx 15/0

http://www.oliverelzer.de

... sofern die Gemeinschaftsordnung nicht etwas anderes regelt. Zu dieser Feststellung sah sich der Bundesgerichtshof veranlasst, da das OLG Hamm zuvor die Auffassung vertrat, dass die vom jeweiligen Kabelanbieter zur Verfügung gestellten Fernsehsignale nur im Bereich des jeweiligen Sondereigentums genutzt werden könnten, so dass die Kosten nicht nach Miteigentumsanteilen verteilt werden dürften. Allerdings wurde diese Auffassung wohl auch nur einmalig von dem OLG Hamm und von sonst keinem Gericht vertreten.

Der BGH stellt klar, dass in erster Linie die Regelung in der Gemeinschaftsordnung für die Verteilung der Kosten maßgeblich ist, selbst wenn es sich um Kosten handelt, "die der Gemeinschaft für die Bereitstellung oder den Bezug von Leistungen im Bereich des Sondereigentums von einem Dritten in Rechnung gestellt werden."

Fehle jedoch eine entsprechende Regelung, verbleibt es bei dem gesetzlichen vorgesehenen Verteilerschlüssel gem. § 16 Abs. 2 WEG, wonach die Miteigentumsanteile für die Kostenverteilung maßgeblich sind.

Quelle: http://www.haus-und-grund-bonn.de/

Ein Wohnungseigentümerbeschluss, der die Kosten für die Instandsetzung von Fenstern im Bereich der Wohnungen abweichend vom vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel "auch zukünftig" dem einzelnen Wohnungseigentümer auferlegt, ist nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts München nichtig.
OLG München, Beschluss vom 23.08.2006, 34 Wx 90/06

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Verwalterbestellung durch einstweilige Verfügung des Gerichts

LG Karlsruhe, Beschluss vom 23.11.2012 - 11 T 419/12

Ist eine Eigentümergemeinschaft dermaßen zerstritten, dass es mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden kann, dass sie einen Verwalter per Mehrheitsbeschluss nicht bestellen wird, kann das Gericht auch ohne vorherige Befassung der Eigentümerversammlung eine Notverwaltung durch einstweilige Verfügung einsetzen

Quelle: http://www.anwaltonline.com/