Regelt die Gemeinschaftsordnung oder der Eigentümerbeschluss nichts anderes, so kann das tatsächliche Abstimmungsergebnis durch den Leiter der Versammlung grundsätzlich auch dadurch festgestellt werden, dass er nach der Abstimmung über zwei von drei auf Zustimmung, Ablehnung oder Enthaltung gerichteten Fragen die Zahl der verbliebenen Stimmen als Ergebnis

der dritten Frage wertet (Subtraktionsmethode). Das tatsächliche Abstimmungsergebnis kann in diesem Fall jedoch nur hinreichend verlässlich ermittelt werden, wenn für den Abstimmungszeitpunkt die Anzahl der Anwesenden bzw. die Anzahl der vertretenen Eigentümer feststeht. Bei Abweichung vom Kopfprinzip muss auch deren Stimmkraft feststehen.

BGH, Urt. v. 19.9.2002 - Az.: V ZB 37/02

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OLG Frankfurt - AZ: 20 W 205/05

Wird die gesamte Außenfront eines Hauses durch eine Markisenanlage geprägt, so zählt diese zum Gemeinschaftseigentum und anfallende Reparaturkosten sind von allen Wohnungseigentümern zu zahlen, wie die Deutsche Anwaltauskunft mitteilt.

In dem Fall sorgte eine kaputte Markise in einem Haus mit mehreren Wohnungseigentümern für Ärger. Die Markise, die über die gesamte Hausfront samt einem Ladenlokal im Parterre verläuft, war so beschädigt, dass für eine Reparatur 30.000 € veranschlagt wurden.

Bei einer Wohnungseigentümerversammlung wurde beschlossen, dass diese Kosten von dem Eigentümer des Ladenlokals zu bezahlen seien. Dieser wies diese Forderung jedoch zurück und verlangte stattdessen, dass die Sanierungskosten von der Hausgemeinschaft getragen werden.

Das Gericht gab ihm Recht und hob den Beschluss der Eigentümerversammlung auf. Da die Markise maßgeblich für die äußere Gestaltung des Hauses sei, stelle sie ein fassadengestaltendes Element dar. Somit gehöre sie zum Gemeinschaftseigentum, für dessen Instandsetzung die gesamte Hausgemeinschaft verantwortlich sei.

Über Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern klären Sie erfahrene Rechtsanwältinnen oder Rechtsanwälte auf. Sie finden sie über die Deutsche Anwaltauskunft, Telefon: 0 18 05/18 18 05 (14 Cent pro Minute) oder im Internet unter

www.anwaltauskunft.de/http://www.baurechtsurteile.de/

Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage darf als Stellvertreter anderer Wohnungseigentümer an der Beschlussfassung über seine erneute Bestellung mitwirken, auch wenn er nicht selbst Wohnungseigentümer ist.

Oberlandesgericht Hamm, Az.: 15 W 142/05

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Wohnungseigentumsrecht:

Durch die Verschmelzung zweier Unternehmen geht die Verwalterstellung des einen Unternehmens nicht automatisch über, wenn das Unternehmen, welches Verwalter war, aufhört zu existieren. Denn ein solcher automatischer Übergang ist nicht im Interesse der Eigentümer, die gerade keinen Verwalter aufgedrängt bekommen möchten, sondern diesen wählen. Maßgeblich für die Auswahl eines Verwalters ist auch dessen wirtschaftliche Leistungsfähigkeit, und diese hängt auch maßgeblich von der gewählten Rechtsform ab. Insbesondere scheidet daher ein automatischer Übergang aus, wenn mit der Umwandlung der bisherigen Verwaltung auch ein Wechsel der Rechtsform einhergeht. So entschied das AG Bad Homburg mit Urteil vom 24. November 2011.

Praxistipp

Man mag sich darüber streiten, ob diese Entscheidung die Vorschriften des Umwandlungsgesetzes ausreichend würdigt, denn aus dessen Vorschriften folgt ja, dass Übertragungen von Rechtsverhältnissen ohne Zustimmung der anderen Vertragspartei vom Gesetzgeber gesehen und teilweise gewollt sind. Allerdings sollte der Verwalter, der in der Praxis eine andere Hausverwaltung „übernimmt“, auf welchem Wege auch immer, sich nicht darauf verlassen, dass auch die bestehenden Verwaltungsverträge übergehen. Er sollte sich immer einen bestätigenden Beschluss der Eigentümerversammlung einholen.

Autor: Lars Kutz - Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein!

Fundstelle: AG Bad Homburg, Urteil vom 24. November 2011, 2 C 1502/11 (15), ZWE 2012 S. 191 ff.

Ein Wohnungseigentümer kann eine im Rahmen einer Anfechtungsklage rechtzeitig eingereichte Eigentümerliste in einzelnen Punkten auch noch korrigieren, wenn der späteste Zeitpunkt für deren Vorlage verstrichen ist.

LG München I, Urteil vom 9.5.2011, Az.: 1 S 22360/10

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Wenn in einer Eigentümerversammlung eine Vertretung  zulässig ist, ist eine qualifizierte Protokollierungsklausel dahin auszulegen, dass auch Dritte befugt sind, das Versammlungsprotokoll zu unterschreiben. Bei lediglich einem anwesenden Vertreter der Wohnungseigentümer reicht dann

neben dem Versammlungsleiter die Unterschrift dieser Person aus.

OLG Hamm v. 13.6.2008 – I – 15 Wx 15/0

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Unterschreibt ein Wohnungseigentümer, der dem Beirat angehört, ein Versammlungsprotokoll mit der Funktionsbezeichnung "Beirat", kann hierin auch eine Unterzeichnung in der Funktion "Wohnungseigentümer" liegen. Das Grundbuchamt hat u. a. bemängelt, dass das Protokoll gem. § 24 Abs. 6 WEG auch von einem Wohnungseigentümer hätte unterschrieben sein müssen. Selbst wenn die Beiräte, die das Protokoll unterschrieben haben, Wohnungseigentümer seien, sei diesem Erfordernis nicht genügt. Die Unterschrift eines Eigentümers mit der Funktionsbezeichnung "Beirat" genüge nicht. Das OLG Hamm folgt dem nicht. Angesichts der Funktion der Unterschriften, die Richtigkeit des Protokollinhalts zu gewährleisten, ist nicht ersichtlich, wieso die Beifügung einer Funktionsbezeichnung der Gewährsübernahme "als Miteigentümer" entgegen stehen sollte. Denn unstreitig kann der Sache nach auch ein Beiratsmitglied als "weiterer Miteigentümer" unterzeichnen.

OLG Hamm, Beschluss v. 8.7.2011, 15 W 183/11

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Ein Wohnungseigentümerbeschluss, der die Kosten für die Instandsetzung von Fenstern im Bereich der Wohnungen abweichend vom vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel "auch zukünftig" dem einzelnen Wohnungseigentümer auferlegt, ist nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts München nichtig.
OLG München, Beschluss vom 23.08.2006, 34 Wx 90/06

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Angebote von mehreren Verwaltern müssen im Grundsatz vor der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die Bestellung eines neuen Verwalters, nicht aber vor der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters eingeholt werden.

BGH, Urteil vom 01.04.2011, Az.: V ZR 96/10 (LG Köln)

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Ein Beschluss, mit dem die Redezeit auf WEG-Versammlungen generell und ohne Ausnahmen pro Tagesordnungspunkt auf 3 Minuten beschränkt wird, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist ungültig. 
Eigentlich sind Geschäftsordnungsbeschlüsse grundsätzlich nicht separat anfechtbar, weil sie sich im Regelfall mit Ablauf der Eigentümerversammlung erledigen und daher kein Rechtsschutzbedürfnis für eine Anfechtung besteht. 
Vorliegend wurde die Redezeit aber nicht für die konkrete Versammlung beschränkt, sondern generell. Der Beschluss erledigt sich daher nicht mit dem Ende der Versammlung und war daher separat anfechtbar. Der Beschluss entspricht bereits deshalb nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil er generell und ohne jegliche Ausnahme eine feste Redezeit vorsieht. Die Redezeit muss sich aber an der Bedeutung der Materie und ihrer Komplexität orientieren und alle Wohnungseigentümer gleich behandeln. Dieses erfordert es jedenfalls, dass in einer abstrakt generellen Regelung Ausnahmen für schwierige oder komplexe Themen vorgesehen sind. 
LG Frankfurt/Main, Urteil vom 05.66.2014, Az.: 2-09 S 6/13

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